Limited Time

Salah satu kriteria memilih bisnis adalah ketersediaan waktu kita untuk mengelolanya secara maksimal untuk menghasilkan profit secara optimal. Misalkan kita memilih bisnis jadi developer properti. Artinya kita harus tahu konsekuensi menjadi developer properti adalah konsisten untuk terus berburu lahan setiap hari, sambil menjalankan proyek yang sudah berjalan, dan tetap punya waktu untuk keluarga. Kalau kita tidak full time terjun di situ ya agak repot. Misalnya Continue reading

Disiplin

Kayak kena tampar waktu nonton videonya Tung Desem Waringin di Youtube. Temanya “Menanam Tindakan, Membuang Penundaan, Menuai Keajaiban.” Salah satu yang dibahas adalah soal disiplin. Denger kata ini aja otakku langsung kena setrum. Yaoloh itu kata kayak udah lama banget gak aku dengar. Ternyata emang udah lama aku gak disiplin. Soal waktu, soal kerjaan, soal tindakan mencapai goal. Pantesan akhir-akhir ini kayak goyang, ternyata aku lupa satu hal paling penting dalam hidup yaitu DISIPLIN.

Salah satu yang harus didisplini adalah dalam hal prioritas tindakan. Ada empat area yang harus diperhatikan:

  1. Area yang tidak penting dan tidak mendesak. Area ini harusnya ditinggalkan. Contohnya: main game -__- Hadeh udah gak keitung berapa waktu yang benar-benar berharga tapi terbuang untuk ngegame, padahal itu tidak penting dan tidak mendesak. Menyenangkan iya, tapi tidak penting dan tidak mendesak.
  2. Area yang tidak penting tapi mendesak. Area ini harus dikerjakan segera karena sifatnya memang harus dikerjakan sekarang. Contohnya nerima telpon, ngising, dll.
  3. Area yang penting dan mendesak. Biasanya kita terpola untuk mengutamakan hal ini. Ternyata hal ini SALAH. Karena kalau kita selalu mengutamakan hal yang penting dan mendesak, kita jadi terbiasa mengerjakan sesuatu ketika waktunya sudah mepet. Akhirnya hidup kita kayak selalu dikejar-kejar deadline. Yang harus diutamakan adalah:
  4. Area yang penting dan tidak mendesak. Sebelum sesuatu itu mendesak, kita harus kerjakan terlebih dahulu. 80% waktu kita harus digunakan untuk sesuatu yang penting dan tidak mendesak, pada waktu masanya sudah tidak mendesak lagi karena sudah kita kerjakan dari awal.

Nah yang harus disiplin adalah melakukan hal-hal yang PENTING DAN TIDAK MENDESAK, supaya ketika deadlinenya hampir tiba hal itu sudah tidak mendesak lagi karena sudah kita kerjakan sebelumnya.

Thanks Pak Tung.

DISIPLIN

Properti

Tahun ini aku mengambil keputusan besar untuk nyemplung ke dunia properti, menjadi developer properti. Belajarnya sih sudah lama, sudah sejak sekitar dua tahun lalu kalau tidak salah. Selama dua tahun, sempat action sesekali tapi kemudian mandeg. Rupanya tangan ini belum pantas untuk menerima rejeki sebagai developer properti.

Kuartal pertama tahun 2015 ini, aku memutuskan untuk serius di bisnis properti. Keputusan yang kuambil setelah berkonsultasi banyak hal dengan Mas Rusijo, teman workshop properti yang sudah punya beberapa lokasi proyek di Wates, Kulonprogo, Yogyakarta.

Ada banyak hal yang kupelajari di bisnis properti. Seperti biasa, melalui kesalahan kita belajar. Sedangkan langkah yang benar kita jadikan kebiasaan.

Pelajaran pertama yang kuambil adalah pentingnya perencanaan yang matang. Tanpa itu kita bisa jadi susah payah dalam proses eksekusi. Perencanaan keuangan, desain, strategi marketing, timing. One funny thing is hal perencanaan ini selalu mengingatkanku pada pengalaman masa kecilku dulu waktu ujian keterampilan di bangku SD. Aku sudah merancang lampion kertas yang cantik sekali, tapi yang lupa aku perhitungkan adalah timing. Akhirnya lampion cantikku tidak terselesaikan dalam ujian itu. Hiks. (Nah ini perlu Hypno EFT untuk menghilangkan trauma dan segala macam emosi negatif yang muncul kalau mengingat kejadian itu). Waktu proses akuisisi lahan di proyek pertamaku ini tentu saja aku melakukan beberapa kesalahan yang meski tidak terlalu fatal namun cukup memaksaku berpikir memutar otak mencari solusi. Salah satu kesalahanku adalah membeli lahan dengan sistem borongan. Seharusnya membeli lahan itu dengan harga per meter persegi, dan luasan lahan diukur terlebih dahulu. Jadi harga total harus berdasar luasan yang terukur, bukan berdasar keterangan di surat tanah yang ada. Apalagi kalau surat tanahnya belum ada, masih letter C atau yang lain.

Pelajaran kedua adalah skill negosiasi. Sabar, berproses, mendengar, mengajukan penawaran, tidak perlu terburu-buru. Cintai bisnisnya, bukan lokasinya, kalau kata Suhu AW. Negosiasi tidak harus jadi. Kalau memang tidak menguntungkan ya tidak harus jadi. Cari lokasi lain. Untungnya lokasiku ini masih masuk hitungan meski beli lahannya sedikit kemahalan.

Pelajaran ketiga adalah tentang eksekusi. Aku salah perhitungan timing, memulai proyek properti persis menjelang musim panen bisnisku yang lain yang aku masih terlibat penuh di dalamnya. Akhirnya proyekku sempat terlantar. Untungnya dengan metode yang kupelajari di QLT, aku tahu bahwa yang selama ini menghambatku mendapatkan karyawan untuk mengurus bisnisku itu adalah karena ada bagian diriku yang tidak  mau berbagi ruang kerja dengan orang lain karena berbagai alasan. Akhirnya kupindahkan komputer dan beberapa mesinku ke lantai 2. Eh lha kok njuk tiba-tiba dapet karyawan yang ndilalahnya juga cepet belajar mencapai standar hasil pekerjaan yang kuinginkan.

Pelajaran terakhir adalah konsistensi. Niat untuk menjadi sesuatu itu harus dibarengi dengan konsistensi dan kesadaran penuh bahwa kita adalah sesuatu itu. Niatku untuk menjadi pengusaha properti harus dibarengi konsistensi dan kesadaran penuh bahwa aku adalah pengusaha properti. Itu artinya aku harus bikin team kerja, cari karyawan, set up kantor, dll yang konsisten dengan diriku sebagai pengusaha properti.

Begitulah, hidup itu ya ini. Kita bukan belajar hidup, tapi dalam hidup kita belajar. Aku tidak mau lagi belajar bisnis properti, tapi aku mau berbisnis properti yang di dalamnya terkandung juga proses belajar. Semantik bro. Semantik. Penting itu.

Letter C

Next time, kalau mau cari tanah untuk dibangun perumahan mendingan cari yang sudah sertifikat. Ngurus sertifikat tanah dari status Letter C itu ribet. Pertama kita harus ngajuin permohonan ke kelurahan, pernyataan penguasaan hak atas tanah, ukur, trus habis itu NUNGGU. Gak tanggung-tanggung, nunggunya sampai 6 bulan ! Waktu tunggu ini fungsinya untuk mengantisipasi kalau ada tuntutan dari pihak lain tentang objek tanah yang diurus. Misalnya tiba-tiba ada anak yang merasa tidak setuju dengan penjualan tanah tersebut, atau batas-batasnya bermasalah. Di dekat tanah yang mau kugarap malah ada tanah yang kasusnya aneh. Jadi orangtuanya meninggal dan tanahnya dibagi-bagi pada anak-anaknya. Nah waktu mau disertifikatkan, ada anak yang nakal. Dia dapat jatah tanah yang di belakang, eh waktu mau ngukur tanah, dia nunjukinnya ke BPN malah tanah yang di tepi jalan. Sertifikatnya jadi, nah ahli waris lainnya gak terima dan menuntut ke pengadilan. Alhasil tanah cantik seluas 3000 m2 di tepi jalan raya itu kini berstatus tanah sengketa. Sertifikatnya ditahan dan tidak bisa diperjualbelikan sampai masalah dengan ahli waris lain diselesaikan. Sayang banget.

Balik ke pengurusan sertifikat tanah letter C, nunggu 6 bulan itu bukan waktu yang sebentar. Terlebih kalau kita mau langsung menggarap tanah tersebut. Meski keluarga menjamin tidak ada sengketa atas tanah itu, namun kita jadi terhambat menggarapnya. Apalagi kalau konsumen perumahan kita ingin menggunakan fasilitas KPR bank. Karena kita belum bisa memiliki sertifikat tanah induk atau surat kuasa menjual dari pemilik asli, bank belum tentu mau mengucurkan kredit untuk rumah yang kita jual di atas tanah itu. Lha bank kan juga jadi gak punya sertifikat tanah sebagai jaminan kredit.

Jalan keluarnya ada banyak. Yang terbayang di pikiranku adalah:

  1. Rumah dijual secara cash bertahap. Dengan demikian kita tidak berurusan dengan bank, hanya dengan konsumen rumah secara langsung.
  2. Rumah dijual dengan uang muka ringan, sementara jadwal serah terima bangunan (STB) kita undur sehingga kira-kira pada waktu sertifikat pecah sudah keluar dan atau kita sudah memegang surat kuasa menjual atas pecahan tanah dari pemilik asli, bangunan sudah jadi dan siap diapresiasi oleh pihak bank.
  3. Rumah dijual dengan uang muka ringan, kemudian dengan memanfaatkan fasilitas KPR Inden jadwal STB diundur lagi karena kita mulai membangun pada saat sertifikat sudah pecah. Cara ini paling meringankan, namun konsumen jadi harus menunggu lebih lama untuk menempati rumahnya. Lakukan cara ini hanya kalau lokasi kita premium atau daya tarik proyek kita sangat tinggi.

Ada yang punya pengalaman membangun perumahan di atas tanah yang aslinya masih berstatus letter C? Silakan berbagi di sini.